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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：920 萬
參考單價：81.56 萬/坪
地址：新竹市東區建功二路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：清大心窩
格局： 1房(室) 1廳 1衛
總坪數：11.28 坪 (不含車位面積)
主建物面積：6.47 坪
附屬建物面積：1.01 坪
共同使用：3.8 坪
樓別/樓高： 5樓 / 6樓
屋齡：18 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
電梯：有

詳細資訊

管理方式：物業管理
管理費：1016 元/月
朝向方位：坐東北朝西南
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地理位置極佳：位於清大商圈與園區交界，通勤及就學便利，租金需求穩定。生活機能完善：具備獨立管理電梯、垃圾集中處理及代收信件服務，適合忙碌的單身族或投資客。總價門檻合理：坪數約 11.28 坪，總價 920 萬對於該區域而言，入場總成本相對可控。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡已屆中老：屋齡 18 年，雖非過舊，但未來可能面臨管路老舊或外牆修繕問題。單價偏高：參考單價約 81.56 萬/坪，對於此屋齡的建築而言，單位價格偏高，需考量增值空間。缺乏車位：總坪數不包含車位，若買家購房後有停車需求，後續尋找停車場將為額外負擔與不便。樓層特性：位於頂樓（5 樓 /6 樓），夏季日照較長可能導致較熱，需確認隔熱與水壓狀況。
機會 (Opportunities)	投資收租潛力大：鄰近清大與新竹科學園區，對於學生、教職員及上班族租賃需求高。議價空間：由於屋齡因素及無車位劣勢，買房者可能在總價 920 萬上有討論價格的彈性。區域發展：東區基礎建設持續完善，長期持有價值仍有支撐。
威脅 (Threats)	流動性風險：在高單價與高屋齡的條件下，未來轉手時可能競爭不過新建案或新成屋。維護成本增加：隨著屋齡增長，管理費或共同基金修繕費用可能會調升，增加持有成本。政策與法規：老舊房屋若涉及都市更新或危老重建議題，尚存不確定性。

物件評論

此物件對於「無車族」或「純投資需求者」而言具有较高的參考價值。其核心優勢在於極佳的地理位置，緊鄰清大與園區，能保障穩定且高品質的租戶群，適合用於收租作為資產配置。然而，由於屋齡已達 18 年且為頂樓格局，加上不包含車位，若買家計劃長期自住或有停車需求，則需慎重考量夏日隔熱與未來停車便利性问题。建議買房者若能就現況條件及總價進行適當議價，此物件在投資回報率上仍具吸引力，但在自用舒適度與轉手難度上，不如區域內次新成屋。

問與答

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